6.17부동산대책은 어느정도의 규제일까

6.17 기준으로 국토개발부에서 부동산 과열을 막기위해 강도 높은 대착을 발표하였습니다.

문재인정부 4번째 부동산 대책으로써 올해초부터 급등하기 시작한 부동산 움직임을 견제하기 위함으로 보입니다.

이는 총 3가지 측면에서 대책이 발표되었습니다. 

하나씩 알아보겠습니다.

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1. 초고가 아파트 (9억이상)

서울 송파와 강남구의 '국제교류복합지구' 관련하여 대규모 개발호재가 연이어 터지면서 관련 부동산 급등합니다.

이를 견제하기 위해 몇가지 대책을 발표하였습니다.

첫째, '토지거래허가구역'으로 지정하기로 합니다. 

이는 6.23일부터 효력이 발효됩니다.

토지거래허가구역이란, 해당구역으로 지정된 곳의 일정면적이상의 토지를 매매하기 위해서는 구청장의 허가를 받아야 하는 것으로, 이는 투자목적으로 구입을 할 수 없다는 것입니다.

둘째, 조합원 분양의 거주조건 강화합니다.

투기과열지구의 재건축에서 조합원 분양신청을 위해서는 2년이상 거주를 해야만 분양이 신청가능합니다.

셋째, 재건축 안전진단의 투명성, 공정성 강화합니다.

현행 시,군,구에서 안전진단 기관을 선정하던 것에서 시도에서 선정하는 것으로 변경됩니다. 

이는 21년 상반기 시행 예정입니다.

넷째, 급등지역 자금출처 조사를 강화합니다.

기존 9억이상의 주택에 대한 자금출처에 대한 조사를 상시로 하던 것에 추가로 잠실MICE, 용산 정비창 지역의 실거래에 대한 자금출처 조사가 고강도로 시행됩니다.

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2. 중저가 아파트 (9억이하)

기존 부동산규제에서 그나마 대출규제를 덜 받았던 중저가 아파트에 대한 급등이 이어지자 이에 대해 대책을 발표했습니다.

첫째, 투기과열지구, 조정대상지역을 확대합니다.

이 지역에 포함될 경우, 1주택 이상 보유 시 주택담보대출이 특정조건을 만족하지 않을 시 금지됩니다.

또한 여기 포함될지 LTV(주택담보대출비율)에도 제한이 생기므로 자금조달이 어려워집니다.

그리고 다주택자의 경우, 종부세, 보유세가 과세됩니다.

이는 6.19일부터 적용됩니다.

둘째, 전세자금대출 규제가 강화됩니다.

전세자금대출을 이용한 갭투자를 방지하기위해 투기과열지구 및 투기지역에 3억원초과 아파트를 신규구입하는 경우, 전세대출보증에 제한됩니다.

또한 전세대출을 받을 후, 투기지역에 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우, 전세대출을 회수합니다.

셋쩨, 대출 규제가 강화됩니다.

이는 규제지역 내 주택담보대출에 대한 규제로서 아래와 같이 강화됩니다.

무주택자/1주택자의 경우, 기존 주택담보대출을 받았을 때 1년이내 전입의무를 부과하던 것에서 6개월 이내 전입으로 강화됩니다.

이는 7.1일부터 시행됩니다.

넷째, 보금자리론 거주요건 강화됩니다.

현행 전입의무가 없던 것에서 3개월내 전입 및 1년 이상의 실거주를 의무화하며, 위반 시 대출 회수를 합니다.

이도 7.1일부터 시행됩니다.

다섯째, 자금조달계획서 제출대상을 확대합니다.

현행 투기지역내 9억이상 주택 거래 시 자금조달계획에 대한 증빙자료를 제출하던 것에서 거래가액과 무관하게 제출하는 것으로 강화됩니다.

9월 시행 예정입니다.

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3. 법인 사업자 규제 강화

2017년부터 꾸준히 증가 중인 법인 아파트 비중(1 -> 6.6%)이 아파트 급등의 주 원인으로 보고 이를 규제하고자 합니다.

첫째, 법인 주택 종부세율 인상합니다.

기존 개인,법인 구분없이 공시가격 합산 기준으로 종부세를 부과하던 것에서 법인의 경우, 최고세율인 3%(2주택이하), 4%(3주택 이상)를 부과합니다.

여기에 사원용 주택, 기숙사는 비과세로 제외됩니다.

21년부터 시행됩니다. 

둘째, 법인 주택 종부세 공제 폐지합니다.

현행 종부세 6억을 공제하던 것을 이용하여 여러개의 법인을 설립하여 공제를 몇십억씩 공제 받던 것을 완전 폐지합니다.

이로써 법인 주택에 대한 종부세 폭탄은 피할 수 없게 됩니다.

21년부터 적용됩니다.

셋째, 법인 주택매매 규제 강화합니다.

현행 8년 장기 임대등록 주택의 경우, 종부세를 비과세하던 것에서 6.18일 이후부터는 조정대상지역에서는 과세하는 것으로 변경됩니다.

넷째, 법인 보유 주택 양도 시 추가세율 인상합니다.

현행 법인 주택 양도차익에 대해 법인세율에 10%를 추가 적용하던 것에서 추가세율을 20%로 인상합니다. 

이는 장기임대 주택도 동일합니다.

이는 21년 1.1일부터 양도건에 대해 적용됩니다.

다섯째, 법인 사업자의 주택담보대출을 금지합니다.

현행 비규제지역은 LTV규제없이 대출이 되던 것을 모든 지역에 대해 주택담보대출이 금지됩니다.

적용은 7.1일부터 시행됩니다.

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이번 부동산 대책은 정말 예상못했던 초강력 규제입니다.

개인에 대한 규제도 무시 못할  수준이지만, 가장 주목해야 할 것은 법인에 대한 규제입니다.

세금 강화나 대출 규제등을 볼때, 법인의 주택 물량이 시장으로 나오기 시작할 것으로 보입니다.

이럴 경우, 폭락이 아니라 오히려 매매가를 조작해서 올려버리는 경우도 있는데 

이를 방지하기 위해 주택담보대출까지 규제해버렸으니 아마 법인 물량이 서서히 풀리지 않을까합니다.

법인의 주택비율이 6.6%나 되는 상황이니 법인 규제의 효과가 꽤 클 것으로 예상됩니다.

이번 부동산 대책은 과연 어떤식으로 부동산 시장을 움직이게 될지 흥미롭습니다.